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La satisfacción del acreedor con la adjudicación del inmueble

¿Es posible, hoy por hoy, la dación en pago? 

(Argumentos Prácticos)

 

Quizá la clave a la pregunta de la posible satisfacción del acreedor con la adjudicación del Inmueble en la Ejecución Hipotecaria se encuentra en el texto del artículo 579 de la LEC que dice:

Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

¿Pero qué debemos entender por “producto insuficiente para cubrir el crédito”?

Es claro que en una subasta con postores el producto es el importe de la puja más alta, pero ¿qué ocurre cuando la subasta queda desierta y el acreedor hipotecario se adjudica el bien?.

Sabemos que el Art. 671 de la LEC, dice que el acreedor en caso de subasta desierta se adjudicará el bien por el 60% del valor de tasación.

Pero, y aquí está la clave de esta corriente, a su patrimonio no entra un 60% del bien, sino lo que entra es la totalidad del inmueble que se corresponde con el 100% de su valor.

Valor fijado unilateralmente por el Banco, con base a un informe de tasación, al momento de otorgar el préstamo hipotecario. -de hecho todas las escrituras de préstamo hipotecario fijan el valor del bien a efectos de subasta, entre otras cosas porque es requisito necesario para el despacho de ejecución de conformidad con el 682.2.1 LEC-.

Por tanto para saber si el producto de la subasta es insuficiente, no podemos tener en cuenta el 60% del valor de tasación sino el valor total del inmueble, y a partir de ahí ver si es procedente que el Banco pida despacho de ejecución por la cantidad que falte o si el interés del acreedor susceptible de amparo judicial ya ha sido satisfecho con la adjudicación de la vivienda. Y ello por cuanto debemos evitar cualquier posibilidad de enriquecimiento injusto a favor del acreedor.

Y para visualizar esta posible situación de enriquecimiento injusto en ejecuciones hipotecarias, se expone el siguiente supuesto práctico:

Auto de 27/02/12, dictado por Juzgado Primera Instancia nº 8 de Valladolid ETJ 2411/2009.

El supuesto es: Pareja que compra un Inmueble y la madre de la chica avala la operación, la pareja se separa deja de pagar la hipoteca, y el Banco se adjudica el Inmueble por el 50%* (Hasta Medidas de Apoyo a Deudores Hipotecarios RDL 8/2011) del valor de tasación y continúa la ejecución contra los bienes de la avalista, pidiendo el embargo de la vivienda habitual de la madre/avalista.

A mayor abundamiento el valor de tasación de la vivienda objeto de hipoteca se pactó en 113.100 euros, en el Procedimiento Hipotecario se reclamaban 74.819,71 euros, y el Banco se adjudicó la vivienda por 56.550 euros, una vez que sacó a la venta por internet el Inmueble por importe de 95.000 euros instó la continuación de la ejecución en 18.269 euros.

De lo anterior se deduce que el Banco da un valor al bien embargado de 95.000 euros por lo que es esa cantidad la que entra a su patrimonio, si se admite la continuación de la ejecución por las cantidades que faltan, junto con los intereses y costas de la ejecución, -que revierten directamente no en el letrado, sino en el Banco-, la conclusión es que frente a una Deuda inicial que no llegaba a 75.000 euros el Banco se hubiese embolsado, de acceder a su petición, más de 134.000 euros, esto es un beneficio de casi 60.000 euros.

Lo anterior traducido numéricamente se describiría como sigue:

VALOR TASACIÓN VIVIENDA
113.100,00 €
*PRINCIPAL RECLAMADO
74.819,71 €
ADJUDICACIÓN VIVIENDA 50%*
56.550,00 €
INSTA CONTINUACIÓN EJECUCIÓN
18.269,71 €
SACA A LA VENTA INMUEBLE POR INTERNET
95.000,00 €
*INMUEBLE
95.000,00 €
*CONTINUACION EJECUCION PRINCIPAL
18.269,71 €
*COSTAS
8.000,00 €
*INTERESES
13.500,00 €
TOTAL
*134.769,71 €
BENEFICIO
59.950,00 €

Entiendo que no se puede alegar por parte del Banco que el valor real al momento de adjudicación hoy por hoy no coincide con el valor de tasación a efectos de subasta, ya que el Banco ha obviado los mecanismos que a su disposición tenía para adecuar valor real a valor de tasación.

La Circular 3/2008 de 22 de mayo del Banco de España, sobre determinación y control de los recursos propios mínimos, según se pone de manifiesto en alguna resolución judicial alguna resolución judicial, OBLIGA A LAS ENTIDADES DE CREDITO a efectuar un seguimiento semestral de la evolución de los precios de los bienes sobre los que tiene constituido garantía real y de detectar una minusvaloración en relación con su garantía como consecuencia de las fluctuaciones del mercado, proceder de inmediato a efectuar valoraciones complementarias a la inicial al objeto de solicitar mayores garantías al deudor que la propia finca hipotecada o llevar las conductas de riesgo que considere prudentes.

Si la entidad bancaria no ha adoptado ninguna medida en tal sentido es bien porque dio por válido el valor del Inmueble bien porque ha actuado de manera poco diligente al evitar los riesgos señalados, y solo a ella le puede pechar su omisión por aplicación de la doctrina de los actos propios en conjunción con la doctrina del riesgo empresarial.

Aún negando el anterior razonamiento debemos hacernos eco de la consideración que al respecto desarrolla el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró, de fecha 04/12/12, en el Procedimiento INCIDENTE DE OPOSICION A LA EJECUCION Nº 1.268/2.011 M y que al respecto del valor por el que la entidad de crédito incorpora a su patrimonio el activo patrimonial adjudicado a través de la subasta, viene a decir que conforme a la Circular 4/2004 de 22 de diciembre, del Banco de España, los bienes adjudicados en subasta por las entidades de crédito se incorporan a su patrimonio, no por el valor de licitación en subasta y posterior adjudicación en el decreto aprobando el remate, sino conforme al valor razonable de los mismos, menos los costes de venta necesarios, y si el único valor de mercado que consta acreditado fehacientemente en autos es el que la propia entidad de crédito aceptó expresamente al constituir la garantía real, ello constituye un hecho notorio que el Tribunal no puede desconocer ni ignorar.

Jesús Guinea Rodríguez.- Enero 2.013

Artículo publicado por el 27 de enero del 2013

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